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   “面粉不斷上漲，面包價格能不提高嗎？”在解釋高房價緣由時，“面粉與面包”理論被反復提及，最終的落點還是直指土地資源。本輪房地產(chǎn)市場的調控引發(fā)的央企推出、改善土地供應結構等也循著這個方向努力。不過向更深一層追溯，現(xiàn)有的土地“招拍掛”以及其背后的“土地財政”問題逐漸被納入改革視野。

國企爭地 長春再誕新“地王”

    競價241次，溢價5.19億元，溢價率287%，4月2日，在長春市國土資源局舉行的國有土地出讓儀式上，國企背景的永輝房地產(chǎn)公司與民企龍創(chuàng)地產(chǎn)上演了一場爭地大戰(zhàn)。龍創(chuàng)最終以7億元摘下長春市凈月櫻花地塊，成為今年長春新“地王”?！氨M管成交價格很高，但是作為拍賣師，我一點也不興奮，因為這個價格很不理性?！遍L春市城鄉(xiāng)土地交易中心負責人、拍賣師張樹峰說。
    就在龍創(chuàng)和永輝爭斗結束之后，央企中冶集團三級子公司中冶新奧長春房地產(chǎn)有限公司經(jīng)過70多輪競拍，戰(zhàn)勝其他兩家對手，以4.49億元拿下長春市寬城區(qū)15萬平方米地塊，預計商品房均價至少在3750元/平方米左右。

并非危言：房地產(chǎn)陷入“龐氏騙局”

    知名財經(jīng)評論員劉杉近日發(fā)表的一篇文章引發(fā)了業(yè)內人士廣泛的關注。劉杉認為，當前中國的房地產(chǎn)市場，已經(jīng)陷入類似“龐氏騙局”的過程之中。
    劉杉認為，中國房地產(chǎn)投資色彩濃厚，一方面中國人沉迷于“獲得財產(chǎn)性收入”，另一方面沒有人認為自己會成為“擊鼓傳花”游戲的最后接棒者。房產(chǎn)增值過程，其實質就是前邊投資者的收益，要由后邊購買者支付，如果這個過程持續(xù)進行，那么最后一個接棒者，就會為前邊的所有參與人買單。當然，如果這個游戲持續(xù)進行，無窮無盡，那么每個參加者都會受益。遺憾的是，房價不可能只漲不跌，最后一個買房者，將成為一輪游戲的最后買單人。
    “如果政策制定者、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和買房人，一起構造出一個只漲不跌、預期回報高的市場景象，那么就會形成后邊投資者不斷為前邊賣房人買單的‘龐氏騙局’?！眲⑸急硎?。
    雖然在這個房地產(chǎn)市場的“龐氏騙局”中，貨幣供給是最重要的因素，但是業(yè)內人士也指出，現(xiàn)實情況是，“土地”被地方政府作為一種特殊的供給方式納入了市場之中，以“招拍掛”方式將土地變現(xiàn)的土地財政痼疾，或許才是解決房地產(chǎn)市場所有問題的根源。

地價房價比超30%，開發(fā)商也有點“小委屈”

    “這個問題還用問嗎，開發(fā)商賺多少錢，基本上都是公開的。”昨日，一位房地產(chǎn)商在被記者問及土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的比重時還有些“義憤”?！氨├⒑菪摹钡戎T多貶義詞被加到開發(fā)商身上之后，地產(chǎn)商已經(jīng)成為一個徹頭徹尾的反面形象。
    上述地產(chǎn)商告訴記者，他手中的一個樓盤因為容積率、樓間距等問題引發(fā)了購房者的退房，“每天早上起來頭發(fā)掉一大把，哭的心思都有?！彼г拐f，“按照我們現(xiàn)有的容積率，我們的樓面地價在2000以上，建安成本這一塊你也清楚，鋼材什么的都在漲。高房價責任怎能全放在開發(fā)商這塊？”
    據(jù)中國土地勘測規(guī)劃院全國城市地價監(jiān)測組發(fā)布的最新研究報告顯示，全國重點監(jiān)測城市的地價房價比均值已達到31.29%，在長三角、珠三角以及環(huán)渤海等地區(qū)的一些城市，其比例更高。特別是天津、上海、南京、杭州、寧波5城市地價占房價比已經(jīng)超過40%。
    這意味著，在每平米10000元的房價中，有4000元乃是“地價”。因此，兩會后國土資源部推出的“國19條”，將調控重點直接指向房地產(chǎn)開發(fā)的“地根”，調整土地供應、嚴控囤地炒地成為政策核心。
    但采訪中業(yè)內人士也提到，收緊“地根”似乎并沒有從根本上觸及“地價”問題，因為在整個土地供應市場上，炒地增加的地價是一部分，最重要的仍然是“招拍掛”環(huán)節(jié)的土地定價和“競價”推漲。

“招拍掛”改良，政府也要“做面包”

    “政府不應該只提供面粉，然后把做面包的事情推給市場、開發(fā)商去做?！弊蛉?，一位不愿意透露姓名的住建官員對記者表示，“老百姓是最終吃面包的人，做好面包、做物美價廉的面包也是政府的責任。”
    此前，全國人大財經(jīng)委副主任、九三學社中央副主席賀鏗在接受本報記者采訪時明確提出，房地產(chǎn)其實是一個“民生”部門，而不是投機橫行的投資型盈利產(chǎn)業(yè)。
    好在，對于現(xiàn)行土地“招拍掛”制度的改良開始涉及到房地產(chǎn)調控的核心。
    3月22日，國土資源部在北京召開視頻工作會議中首次對外公布：將在全國選擇房價上漲過快的一線城市和部分二三線城市作為試點。
    此前的3月19日，北京市國土局宣布土地拍賣制度不再完全“價高者得”，采取了設立地價合理區(qū)間，不再價高者得；“限房價、競地價”；“地價封頂，競爭配建的保障性住房和公共設施”等改革措施。與此同時，上海、廣東等地也在進行土地出讓制度改革的嘗試。
    顯然，此項改良不可避免地將觸及地方政府、央企等的利益，財經(jīng)評論員蘇培科表示，從目前的情形來看，真正期盼房價下跌的是一些尚未購房和買不起房的人，是真正的弱勢群體；而真正盼房價上漲的是開發(fā)商、地方政府、銀行、融資機構、囤房者和一系列利益相關者，顯然是強勢群體?！岸咧g的博弈結果可想而知，雙方實力懸殊很大。在這種情況下，中央政府一定要下狠手、下決心來解決問題。政策制定部門應該及時調整修復政策?！?/P>

(本報記者 袁偉華)